Perustelut
Paraisten kaupunki pyytää lausuntoa Pappilanmalmin korttelin 3 tonttien 3-4 asemakaavan muutosluonnoksesta. Asemakaava on tullut vireille 22.10.2026 ja on nähtävillä 30.10.2026 asti, johon mennessä lausunto on pyydetty toimittamaan.
Asemakaava-asiaa ei ole käsitelty aikaisemmin Varsinais-Suomen liiton toimielimissä.
Suunnittelualue sijaitsee Paraisten Pappilanmalmin (2) kaupunginosassa Kankurinkadun ja Tennbyntien risteyksen kaakkoispuolella, Paraisten keskustan välittömässä läheisyydessä.
Suunnittelualueen länsiosa (tontti 3) kuluu osaksi valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY). Kaupunkikuvallisesti Pappilanmalmi liittyy laajemmin Paraisten Vanhan Malmin historiallisesti arvokkaaseen ympäristöön ja suunnittelualueen länsiosa kuuluu valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY). Suunnittelualueella sijaitsee maakunnallisesti arvokkaaksi arvioitu Prestgårdenin kantatilarakennus.
Asemakaavan tavoitteena on osoittaa voimassa olevan asemakaavan korttelin 3 sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten sekä asuinrakennusten (YSA) tontille 4 neljä erillispientalojen rakennuspaikkaa (AO) sekä vahvistaa AO-tontilla 3 olemassa oleva rakentaminen. Tontilla 4 on aiemmin sijainnut päiväkoti leikkipiha rakenteineen, jotka on alueelta sittemmin purettu. Suunnittelualueen tontit ovat tällä hetkellä yksityisomistuksessa.
Aluetta koskee seuraavat maakuntakaavan merkinnät ja määräykset:
Taajamatoimintojen alue (A) Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät asumisen ja muiden taajamatoimin toimintojen alueet. Sisältää asuinalueiden lisäksi paikallisia palvelukeskuksia, työpaikka-alueita ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia, pienehköjä teollisuusalueita sekä seututeitä pienempiä liikenneväyliä, lähivirkistysalueita sekä erityisalueita.
Suunnittelumääräys: Alueen kehittämistä tulee edistää johdonmukaisella suunnittelulla ja kaavoituksella olevaa yhdyskuntarakennetta täydentäen. Alueen maankäytön kehittämisen, liikenteellisten ratkaisujen ja palvelujen yhteensovittamisen tulee olla taajamakuvaa eheyttävää ja taajamakuvalliset ominaispiirteet huomioivaa.
Kaupunkikehittämisen kohdealue : Kansainvälisesti, valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävä, ensisijaisesti kehitettävä maakunnallista vetovoimaisuutta vahvistava alue.
Suunnittelumääräys: Alueen vetovoimaisuutta tulee parantaa kokonaisvaltaisella kaupunkisuunnittelulla. Alue, jolla yhdyskuntarakennetta tulee tiivistää ja rakentamistehokkuutta lisätä. Rakenteen tiivistämisen tulee olla ympäristön laatua kehittävää ja ominaispiirteet huomioivaa. Alueen kehittämisen tulee tukea kävely-, pyöräily- ja joukkoliikennereittien parantamista sekä edistää palveluiden saavutettavuutta ja turvaamista. Kehitettävät pyöräilyn seudulliset laatuväylät on esitetty ohjeellisina erillisellä liitekartalla. Asemapaikkojen yhteydessä alueen maankäyttö suunnitellaan ja mitoitetaan paikallisjunaliikenteen toimintaedellytyksiä suosivaksi ja matkaketjuja tukevaksi. Alueen kehittämisessä tulee turvata luonto-, kulttuuriympäristö- ja maisema-arvot sekä yhtenäisten virkistysalueiden ja ekologisten yhteyksien jatkuvuus.
Matkailun, retkeilyn ja virkistyksen kehittämisen kohdealue: Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät matkailun, retkeilyn ja virkistyksen kehittämisen kohdealue.
Suunnittelumääräys: Suunnitelmien ja toimenpiteiden tulee olla pitkäjänteisiä, ympärivuotisia toimintoja ja elinkeinoja tukevia sekä alueiden ominaispiirteitä hyödyntäviä, ja niiden on edistettävä kehittämisen kohdealueen toimintoja ja saavutettavuutta ekologisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävällä tavalla. Kasnäs-Teijon, Velhonveden ja Saariston rengastien ja muilla vastaavilla kehittämisen kohdealueilla tulee kehittää vetovoimaisia ja turvallisia pyöräilyn ja kävelyn edellytyksiä.
Merkittävä rakennetun ympäristön kokonaisuus / -ryhmä / -alue: Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät vaalittavat rakennetut ympäristöt. Tunnus viittaa luetteloon inventoiduista rakennetun ympäristön kokonaisuuksista (sr), ryhmistä (srr) ja alueista (sra).
sra 1601: Merkittävään rakennetun ympäristön aluekokonaisuus, Paraisten kirkko ja Vanha Malmi. sra-merkinnällä osoitettuun aluekokonaisuuteen kuuluvat kohteet Fredrika Runebergin äidin mökki (sr 1628, SU 685), harmaakivinen ja kolmilaivainen pitkäkirkko (sr 1630, SU 686) sekä Erik Bryggmanin suunnittelema siunauskappeli (sr 1637, SU 687).
Suunnittelumääräys: Suunnittelun ja rakennustoimenpiteiden tulee olla kokonaisuuden säilymistä turvaavia ja edistäviä.
Lisäksi kaava-aluetta koskee Suoja- tai konsultointivyöhyke: Puolustusvoimien käytössä olevalle alueelle on määritelty suojaetäisyysalue. Vaarallisia kemikaaleja valmistaville tai varastoiville laitoksille on määritelty Seveso III-direktiiviin (2012/18/EU) perustuva vuoden 2019 tilanteen mukainen konsultointivyöhyke.
Suunnittelumääräys: Vyöhykkeelle sijoitettavien uusien toimintojen suunnittelu- ja rakennushankkeista on järjestettävä asiantuntijalausuntomenettely.
Suunnittelualueella on voimassa Paraisten kaupunginvaltuuston 30.5.2022 § 60 hyväksymä Paraisten keskustan yleiskaava, jossa suunnittelualue on osoitettu asuntoalueeksi (A). Suunnittelualue sijoittuu länsiosassaan osin valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY) ja suunnittelualuetta koskee merkintä valtakunnallinen tai seudullinen kulttuurihistoriallisesti arvokas alue (sk-1). Suunnittelualueelle on osoitettu valtakunnallisesti tai seudullisesti arvokas rakennus tai rakennetun ympäristön kokonaisuus ja suunnittelualue kuuluu osaksi Seveso-direktiivin mukaisten laitosten konsultointivyöhykettä (sv-1).
Maakuntakaava ei ole suoraan voimassa alueella, jolla on oikeusvaikutteinen yleiskaava tai asemakaava. Se kuitenkin ohjaa yleiskaavan ja asemakaavan laatimista ja muuttamista myös näillä alueilla.
Valmistelija/lisätiedot
Kaisa Äijö, maakunta-arkkitehti kaisa.aijo@varsinais-suomi.fi
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Heidi Saaristo-Levin, suunnittelujohtaja, heidi.saaristo-levin@varsinais-suomi.fi
Varsinais-Suomen liiton aluesuunnittelujaosto päättää antaa Pappilanmalmin asemakaavan muutosluonnoksesta seuraavan lausunnon:
Kaavamuutoksen tavoite täydentää Paraisten keskustan olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta on lähtökohtaisesti perusteltu. Suunnittelualue sijoittuu kuitenkin kulttuuriympäristön kannalta poikkeuksellisen herkkään ympäristöön: alue kuuluu maakuntakaavassa merkittävään rakennetun ympäristön kokonaisuuteen, sen länsiosa valtakunnallisesti merkittävään Paraisten kirkon ja Vanhan Malmin rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY), ja alueella sijaitsee maakunnallisesti arvokkaaksi tunnistettu rakennus Prestgården pihapiireineen. Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan alueidenkäytössä tulee huolehtia valtakunnallisesti arvokkaiden kulttuuriympäristöjen arvojen turvaamisesta. Maakuntakaavan suunnittelumääräys puolestaan edellyttää, että alueen suunnittelu ja rakennustoimenpiteet ovat arvokkaan kokonaisuuden säilymistä turvaavia ja edistäviä.
RKY-status mahdollistaa täydennysrakentamisen, mutta edellyttää sen sovittamista kulttuuriympäristön ominaisluonteeseen ja erityispiirteisiin. Arvojen turvaaminen tarkoittaa yksittäisten rakennusten suojelun ja uudisrakentamisen ulkoasun ohjaamisen lisäksi arvokkaan ympäristökokonaisuuden rakenteen, mittakaavan ja kaupunkikuvallisten ominaispiirteiden huomioon ottamista.
Kaavaluonnoksessa kulttuuriympäristöarvoja on pyritty huomioimaan säilyttämällä suojeltu rakennus ja suojeltava puu sekä antamalla uudisrakentamisen mittakaavaa, materiaaleja, väritystä ja aitaamista koskevia määräyksiä. Nämä ovat myönteisiä lähtökohtia. Kaavaratkaisun arviointi painottuu kuitenkin varsin voimakkaasti yksittäisen suojellun rakennuksen ja uudisrakennusten rakennustapaohjaukseen. Vähäisemmälle huomiolle jäävät ympäristön kokonaisrakenne, pihapiirien väljyys ja puutarhamaisuus, olemassa oleva puusto ja kookkaat maisemapuut, katutilan rajautuminen sekä suojellun rakennuksen kaupunkikuvallinen asema, jotka ovat olennainen osa rakennetun kulttuuriympäristön kokonaisarvoa.
Kaavakartan perusteella uusien tonttien rakennusalat ja ajoyhteys varaavat huomattavan osan suunnittelualueesta. Ratkaisu ei siten vielä riittävän selvästi osoita, miten alueelle ominainen viherympäristö, maisemapuut ja puutarhamainen kaupunkikuva säilyvät rakentamisen toteutuessa. Yleismääräys maisemallisesti merkittävien puiden ja puuryhmien säilyttämisestä on tavoitteiltaan myönteinen, mutta jää tulkinnanvaraiseksi ilman tarkempaa arviota niiden säilymisedellytyksistä suhteessa rakennusaloihin, ajoyhteyksiin, pysäköintiin ja maanpinnan muokkaamiseen.
Kaavan vaikutukset kohdistuvat rakennusten arkkitehtuurin lisäksi pihoihin, puustoon, näkymiin ja historiallisen rakennuksen lähiympäristöön. Kaavaselostuksen päätelmä siitä, ettei ratkaisu vaaranna maisema- tai kulttuuriarvoja, jää tältä osin riittämättömästi perustelluksi. Havainnekuvien, näkymätarkastelujen tai tontinkäyttöluonnosten puuttuessa ei voida kattavasti arvioida, miten rakennukset, talousrakennukset, pysäköinti, ajoyhteydet ja viherympäristö sovitetaan kokonaisuuteen.
Lopuksi
Kaavaratkaisua tulisi jatkovalmistelussa kehittää siten, että alueen kulttuuriympäristöarvot toimivat täydennysrakentamisen lähtökohtana eivätkä ainoastaan rakentamistapaa rajoittavana reunaehtona. Kaavatyön yhteydessä on tarpeen laatia tarkempi kulttuuriympäristö- ja maisemallinen tarkastelu, jossa tunnistetaan säilytettävät näkymät, puut ja puuryhmät, pihapiirien ominaispiirteet, katutilan rajautuminen sekä suojellun rakennuksen asema osana laajempaa kokonaisuutta. Tarkastelun avulla kaavamerkintöjä ja määräyksiä tulee täydentää. Myös tonttimäärän vähentämistä on tarpeen arvioida. Näin voidaan varmistaa, että täydennysrakentaminen säilyttää alueen puutarhamaisen ja väljän luonteen, tukee suojellun rakennuksen kaupunkikuvallista asemaa sekä ylläpitää ja mahdollisuuksien mukaan edistää valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön arvoja.