Perustelut
Turun Kaupunkiympäristön kaavoitus on pyytänyt Varsinais-Suomen liitolta lausuntoa Turun Pitkämäen liikekeskuksen ympäristöön kortteleihin 37–40 laadittavana olevan asemakaavamuutoksen ehdotuksesta 8.11.2022 mennessä.
Kaava-alue sijaitsee Naantalin pikatien varressa 1,5 km päässä Turun keskustasta, sisääntulotien pohjoispuolella Manhattanin liikekorttelin ympärillä. Suurin osa kaava-alueesta on asemakaavoissa työpaikkakortteleita, mitä ei ole toteutettu. Suunnittelualueen pinta-ala on 13,5 hehtaaria.
Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa Naantalin pikatien pohjoispuolelle liike- ja toimistotilojen, tilaa vievän kaupan sekä asuinrakennusten rakentaminen siten että alueelle jää tilaa myös virkistysalueille. Kaavasuunnitelman tavoitteena on kiinnittää erityisesti huomioita kaupungin sisääntulotien kaupunkikuvaan ja jalankulkuyhteyksien muodostumiseen liikekeskuksen alueella.
Asemakaavan muutos on käynnistynyt vuonna 2003 rakennusyhtiölle myönnetyllä suunnitteluvarauksella liikekeskuksen kehittämistä varten. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (jäljempänä OAS) kaavamuutokselle on julkaistu keväällä 2006 ja kuulutus vireiilletulosta on annettu syksyllä 2006. Ensimmäinen kaavaluonnos asemakaavamuutokselle on hyväksytty vuonna 2008. Sittemmin asiakirjoja on päivitetty siten, että viimeisin luonnos kaavamuutokselle on esitelty vuonna 2011 ja tämän jälkeen viimeisin päivitys OAS:aan on tehty syksyllä 2014. Nyt, syksyllä 2022, asemakaavamuutoksesta kuultavana on ehdotus.
Kaavatyöhön liittyvät taustaselvitykset liikenteen ja kaupallisten palveluiden osalta on laadittu ennen vuotta 2010. Vuonna 2020 ja tämän jälkeen on kaavaselostuksen lisäksi kaavaan liittyvistä asiakirjoista laadittu ja/tai päivitetty asemakaavakartta, tilastolomake, vuorovaikutusraportti, rakennettavuusselvitys, luontoselvitys, meluselvitys, alueen kaavahistoriaselvitys sekä Kaupunkipuro Kuninkojan hoitosuunnitelma.
Lausuttavana oleva asemakaavamuutos muodostaa yhdessä ”Kähärin puistotie”-nimisen kaavahankkeen kanssa laajemman kaupunkiuudistuksen kokonaisuuden Turun Pitkämäen kaupunginosassa.
Asemakaavanmuutoksen suunnitelmassa kokonaisrakennusoikeus on 65 980 k-m². Rakennusoikeudesta 46 % on asumista ja 54 % kaupallisia toimintoja varten. Asumiselle osoitettu rakennusoikeus on kauttaaltaan uutta ja kaupallisille toiminnoille on osoitettu 3 400 k-m² uutta rakennusoikeutta, mikä on n. 10 % lisäys paikalla jo rakennettuun liikerakentamiseen. Kaavamuutoksen myötä alueelta poistuu laskennallisesti 48 327 k-m² teollisuusrakentamisen rakennusoikeutta, josta suurinta osaa ei ole koskaan käytetty. Alueelle sijoittuisi arviolta noin 600 uutta asukasta.
Ehdotus
Esittelijä
-
Heikki Saarento, suunnittelujohtaja, heikki.saarento@varsinais-suomi.fi
Varsinais-Suomen liitto kiittää mahdollisuudesta antaa lausunto Turun Pitkämäen liikekeskuksen alueen asemakaavan muutosehdotuksesta. Pitkämäen alue kaupungin sisääntulotien varrella, keskustan kupeessa on merkittävä sijainti Turun kaupungissa. On erittäin hienoa, että alue alkaa rakentua epäpaikaksi jääneestä kohdasta osaksi kaupunkikeskustan reunaa.
Ehdotus toteuttaa myös voimassa olevaa yleiskaavaa. Turun loppusuoralla olevassa Yleiskaava 2029 -ehdotuksessa alue on merkitty laveammin työpaikka-alueeksi. Kaavaehdotus on maakuntakaavan mukainen. Seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan kerrosalan enimmäismäärä alueella on 30 000 k-m² (Vähittäiskaupan monipuolisesti saavutettava suuryksikkö, kms-kohde 603 Manhattan).
Asemakaavan muutosta on valmisteltu monella tasolla. Muutoksen laadinta alueelle on kestänyt pitkään. Kaavaselostuksessa on ansiokkaasti avattu suunnitteluprosessin kulkua ajan saatossa. Kaavasuunnitelman tavoitteeksi kaavaselostukseen on kirjattu kaupunkikuvan kohottaminen sisääntuloväylän varrella kaupungin keskusta-alueen läheisyydessä sekä kestävien kaupunkiliikkumismuotojen edistäminen alueella. Kaavaselostuksessa myös esitetään suunnittelualueen suhde alueen laajempaan asemakaavanmuutoskokonaisuuteen. Kokonaissuunnitelmassa osa-alueet on kuitenkin esitetty nykyisistä suunnittelutilanteista poikkeavina.
Varsinais-Suomen liitto katsoo, että korkeatasoisen kaupunkiuudistuskokonaisuuden toteuttamiseksi alueella kaavasuunnitelman mahdollistama kaupunkitilan muodostus ei täysin tue kaavalle asetettuja tavoitteita. Tämä saattaa johtua suunnitteluprosessin venymisestä pitkälle aikavälille.
Asuinrakennusten rakentamistapaan on kiinnitetty suunnittelussa hyvin huomiota vaihtoehtotarkasteluista lähtien ja asuinrakennusten arkkitehtuuria ohjataan kaavassa tarkasti. Korttelialueet ovat kuitenkin isoja ja niissä rakennusten välisen tilan käyttö ja laatu jää ohjeellisen ohjaukseen. Se millaista käyttäytymistä, mm. kulkutapoja, rakennettu ympäristö aikanaan tukee, on kiinni paljolti rakennusten väliin jäävän tilan käsittelystä ja viherympäristöjen laadusta. Mikäli asuinrakennusten väliset jalankulkureitit jäävät korttelialueelle, toteutuvatko ne varmasti yleiseen käyttöön avattuina reitteinä?
Liikerakentamisen korttelialueen rakentamista tulisi kaavassa ohjata asuinkortteleiden rakentamista vastaavalla tarkkuudella kaupungin sisääntulomaiseman tällä kohdalla. Naantalin pikatien varren maisemat ovat olennainen osa kestävän liikkumisen ympäristöä mm. alueen pyöräilyverkostossa. Manhattanin nykyisen liikekorttelialueen julkisuuteen nousseet tulevaisuusnäkymät ovat jääneet kaavasuunnitelmassa huomioimatta.
Kaavamääräyksissä on hyvin huomioitu korttelialueiden rakentamiselta edellytetty vihertehokkuus. Viheralueina käsiteltävien alueiden kasvulliseen laatuun ja luonnon monimuotoisuuden edistämiseen ei kaavassa kuitenkaan ohjata. Kaavaselostuksessa mainitaan, ettei alueen rakentamiselle ”ole mainittavaa merkitystä luonnon monimuotoisuuden kannalta, koska uusi rakentaminen osoitetaan ihmistoiminnan muokkaamalle, viljelyskäytössä olleelle maalle, eikä mitään alueelta löytyvää luontotyyppiä hävitetä”. On kuitenkin huomioitavaa, että aina kasvullista maata muokattaessa, muokataan alueelle kehittyneitä elinympäristöjä. Kasvullisen maan määrään vaikutettaessa vähentävästi, on hyvä kiinnittää huomiota jäljelle jäävän kasvullisen alueen laatuun monimuotoisuutta parantavasti.
Savimaan virtavedet, mitä Kuninkojan pääuomaan kuuluva Saukonojakin edustaa, on uhanalainen luontotyyppi ja kunnostustoimilla vesistöön on saatu palautettua mm. uhanalainen kalalaji taimen. Lisäksi vesistössä elää erittäin uhanalaiseksi luokiteltu jokirapu. Kaava-alueella uoma ei ole enää luonnontilainen, mutta alueella tulee huomioida ennallistamismahdollisuudet ja minimoida haitallinen vesistökuormitus mm. alapuolisen vesistön luontoarvojen ja Saaristomeren suojelun vuoksi. Uomien putkittaminen on heikennys luonnon monimuotoisuudelle ja lisäksi aiheuttaa hankaluuksia vesien hallinnalle mm. ilmastonmuutoksen myötä edelleen äärevöityvissä virtaamissa. Biodiversiteettistrategian ja ennallistamisasetuksen myötä myös kaupunkialueilla tulee turvata siniviherverkostoja ja säilyttää mahdollisuuksia luontotyyppien ennallistamiseen. Tiivistyvä kaupunkirakenne uomaverkoston ympärillä ei saa hankaloittaa luonnon ennallistamismahdollisuuksia.
Turun kaupunki on laatinut esimerkillistä ohjetta asemakaavojen ilmastovaikutusten arviointiin ja ilmastokestävyyden ennakoimiseen. Lausunnolla olevan asemakaavanmuutoksen osalta ilmastovaikutusten arvioinnista ei löydy mainintaa kaava-asiakirjoista.
Kaavan tavoite kestävän liikkumisen edellytysten rakentamisesta on kannatettava ja tukee myös Turun kaupunkiseudun liikennejärjestelmäsuunnitelmassa sekä MAL-sopimuksessa yhteisesti asetettuja seudullisia tavoitteita. Koska alue sijaitsee nykyisellään väljällä alueella lähellä Turun keskustaa, alueella on hyvät edellytykset tavoitteen toteutumiselle. Jotta liikkuminen todella ohjautuisi kestäviin kulkumuotoihin, liikkumisen niin alueen sisällä kuin Turun keskustan suuntaan tulee olla kävellen, pyörällä ja joukkoliikenteellä aidosti sujuvaa ja houkuttelevaa autoiluun verrattuna. Tarkoituksenmukaiset kävelyn ja pyöräilyn väylät sekä toimivat joukkoliikenneyhteydet ovat hyvä lähtökohta. Lisäksi alueelle tarvitaan miellyttävää ympäristöä, joka houkuttelee aktiivisiin kulkumuotoihin ja tarjoaa myös paikkoja oleskeluun kaupunkitilassa.
Naantalin pikatie on seudun liikenteen kannalta merkittävä Turun kaupungin sisääntuloväylä, minkä huomioiminen on keskeistä alueen suunnittelussa. Alueelle suunniteltu merkittävä asukasmäärä kuormittaa entisestään sisääntuloväylää, jos uusien asukkaiden sekä liikekeskuksen asiakkaiden liikkuminen ei huomattavassa määrin toteudu kävelyyn, pyöräilyyn ja joukkoliikenteeseen pohjautuen. Viihtyisän, kestäviin kulkutapoihin kannustavan ympäristön toteutuminen on siis tärkeää paitsi muiden tavoitteiden myös Naantalin pikatien välityskyvyn turvaamisen ja alueen autoliikenteen sujuvuuden kannalta.
Lausunnolla olevalla kaavasuunnitelmalla luodaan herkästi autoilua tukeavaa ympäristöä kaavan tavoitteista huolimatta. Kaupungin kulkutapajakaumaan vaikuttamisen kannalta on hyvä, jos asemakaavassa huomioidaan kaavasuunnitelmaa vahvemmin se, että alue sijaitsee vartin pyörämatkan ja alle puolen tunnin kävelymatkan päässä kaupungin keskustasta.
Vaikka Pitkämäen liikekeskuksen ja Kähärin puistotien asemakaavanmuutoksia laaditaan erillisinä kaavoina, olisi ajantasaiset kaavasuunnitelmat hyvä käsitellä kokonaisuutena.
Huolimatta siitä, että asemakaavan muutosprosessi alueella on kestänyt reilusti yli vuosikymmenen, Varsinais-Suomen liitto esittää, että kaavasuunnitelmaa tarkistetaan 2020-luvun lähtökohdista niin liikkumisen, kaupunkiympäristön laadun ja luontotasapainon kuin kaupunkikuvassa mahdollisesti vaikuttavien hajautettujen energiajärjestelmien sijoittamisen suhteen, ja arvioidaan kaavaehdotuksen ajanhetkelle asiaankuuluvat vaikutukset suunnitelmasta. Huomion ansaitsee merkittävässä asemakaavassa ja pitkässä suunnitteluprosessissa myös osallisten vaihtuminen.
Lausuntopyynnössä mainittuun huomioon viitaten Varsinais-Suomen liitto pyytää ilmoitusta kaavan hyväksymispäätöksestä osoitteeseen kirjaamo@varsinais-suomi.fi
Päätös
Puheenjohtaja Juha Rantasaari teki muutosehdotuksen lausunnon kappaleeseen: "Lausunnolla olevalla kaavasuunnitelmalla luodaan herkästi autoilua tukeavaa ympäristöä kaavan tavoitteista huolimatta. Kaupungin kulkutapajakaumaan vaikuttamisen kannalta on hyvä, jos asemakaavassa huomioidaan kaavasuunnitelmaa vahvemmin se, että alue sijaitsee vartin pyörämatkan ja alle puolen tunnin kävelymatkan päässä kaupungin keskustasta."
Rantasaaren muutosehdotuksessa kappaleesta poistetaan sen ensimmäinen lause "Lausunnolla olevalla kaavasuunnitelmalla luodaan herkästi autoilua tukeavaa ympäristöä kaavan tavoitteista huolimatta." Jäsenet Esko Kiviranta, Juhani Pilpola ja Anne-Mari Virolainen kannattivat Rantasaaren tekemää muutosehdotusta. Jäsen Riitta Lehtinen kannatti alkuperäistä päätösehdotusta.
Koska maankäyttöjaosto ei ollut asiassa yksimielinen, siirtyy lausunto Turun Pitkämäen liikekeskuksen alueen asemakaavan muutosehdotuksesta maakuntahallituksen käsiteltäväksi.