Aluesuunnittelujaosto, kokous 24.8.2026

Perustelut

Paraisten kaupunki pyytää lausuntoa Vuoritien liikekorttelin asemakaavamuutoksen luonnoksesta. Kaava on nähtävillä 5.8.2026 asti, mihin mennessä lausunto on pyydetty toimittamaan. Lausunnon antamiseen on saatu lisäaikaa aluesuunnittelujaoston kokoukseen 24.8.2026 asti. Asiaa ei ole käsitelty aikaisemmin Varsinais-Suomen liiton toimielimissä.

Noin 3 ha kokoinen kaava-alue sijaitsee Paraisten keskustan asemakaavoitetun alueen koillisreunassa. Alue rajautuu pohjoisessa lähivirkistysalueeseen, lounaassa Vuoritiehen ja kaakossa Saaristotiehen. Alue on tällä hetkellä asemakaavoitettu maantieliikenteen huoltokeskuksen korttelialueeksi.

Kaavahanke on tullut ajankohtaiseksi kaupunginhallituksen päätettyä 1.6.2026 § 121, että asemakaavamuutokseen ja asemakaavan laadintaan ryhdytään liiketilojen rakentamisen mahdollistamiseksi yleiskaavan mukaisesti. Kaavahankkeen tavoite on lisätä rakennusoikeutta ja mahdollistaa tavanomaisten liike-, toimisto- ja toimitilojen rakentaminen sekä tontin jakaminen useamman eri yksityisen toimijan kesken.

Suunnittelualue sijaitsee maakuntakaavan työpaikkatoimintojen alueella (TP) ja vähäisesti virkistysalueella (V). Aluetta koskee kaupunkikehittämisen kohdealuemerkintä sekä vähittäiskaupan suuryksikköjä koskeva mitoitus kaupunkikehittämisen kohdealueella.

Aluetta koskevat seuraavat kauppaa koskevat maakuntakaavan yleismääräykset:

• Seudullisesti merkittävän erillisen päivittäistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla:
  - Turussa, Kaarinassa ja Raisiossa, Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
• Seudullisesti merkittävän päivittäis- ja erikoistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla:
  - Turussa, Kaarinassa ja Raisiossa 10 000 k-m2- Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
• Seudullisesti merkittävän paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla:
  - Turussa, Kaarinassa ja Raisiossa 15 000 k-m2- Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
• Maakuntakaavan seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan alaraja em. keskusten ja kaupunkikehittämisen ja taajamatoimintojen kohdealueiden ulkopuolella kaikilla kaupan toimialoilla on 4 000 k-m2.
• Edellä mainitut alarajat ovat voimassa, ellei selvityksin muuta osoiteta.
• Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan myös useasta myymälästä koostuvaa vähittäiskaupan aluetta/keskittymää, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa merkitykseltään seudulliseen vähittäiskaupan suuryksikköön.
• Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja toteutus on suunniteltava siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle.

Alueella on voimassa Paraisten keskustan yleiskaava, joka on tullut voimaan 2023. Yleiskaavassa kaavoitettava alue on osoitettu Kaupallisten palvelujen alueeksi (KM-2), jolle saa sijoittaa merkitykseltään paikallisen vähittäiskaupan suuryksikön, ei kuitenkaan yli 1000 k-m²:n kokoista päivittäistavarakaupan myymälää.

Lisätietoja: Nähtävillä olevat kaavat - Parainen - Pargas -portal

Valmistelija/lisätiedot

Heidi Saaristo-Levin, suunnittelujohtaja

Kaisa Äijö, maakunta-arkkitehti

Päätösehdotus

Esittelijä

Varsinais-Suomen liiton aluesuunnittelujaosto päättää antaa seuraavan lausunnon Paraisten Vuoritien liikekorttelin asemakaavamuutoksen luonnoksesta:

Varsinais-Suomen liitto kiittää mahdollisuudesta lausua ja toteaa, että maakuntakaavassa alue on osoitettu kaupunkikehittämisen kohdealueella sijaitsevaksi työpaikkatoimintojen alueeksi. Tämä määrittelee sen, että alueelle on mahdollista kuntakaavoituksella osoittaa paikallisesti merkittävä alle 6000 k-m²:n suuruinen vähittäiskaupan suuryksikkö. Suuryksiköllä tarkoitetaan myös useasta myymälästä koostuvaa vähittäiskaupan aluetta/keskittymää. Maakuntakaavan vähittäiskaupan seudulliset alarajat ovat voimassa, ellei selvityksin muuta osoiteta. Yleiskaavan merkintä KM-2 puolestaan mahdollistaa alueen asemakaavoittamisen vähittäiskaupan paikallisesti merkittävälle suuryksikölle, sillä rajoituksella, että alueelle ei saa sijoittaa yli 1000 k-m²:n suuruista päivittäistavarakauppaa.

Maakuntakaavassa on todettu mm., että Parainen on seutukuntakeskus, pikkukaupunki, jonka kaupan painopiste on keskittynyt keskusta-alueen pohjoisreunalle. Kaupan kehittyminen on vakaata ja kesäasukkaat sekä matkailijat lisäävät tarjonnan monipuolisuutta. Vähittäiskauppaa vuonna 2014 yli 2 000 k-m2:n yksiköissä on ollut yhteensä 7 300 k-m2, tavoitteellinen suhteutettu mitoitusluku keskustalle on (min.) 9 300 k-m2. Kaupunkikehittämisen kohdealueena taajama on joukkoliikenteellä hyvin saavutettava seutukeskus, jonka keskeisen taajama-alueen vetovoimaa tulee kasvattaa kehittämällä keskusta-asumisen muotoja lähellä palveluja.

Nyt lausunnolla olevassa kaavaluonnoksessa on kortteli osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön mahdollistavalla KM-merkinnällä. Korttelin pinta-alaksi on ilmoitettu 3 ha ja korttelin tehokkuusluku e on 0,3 eli 30 % korttelin pinta-alasta. Tämä tarkoittaa n. 9000 k-m² rakennusoikeutta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa tavoitteeksi on kerrottu myös tavanomaisten liike-, toimisto- ja toimitilojen rakentamisen mahdollistaminen sekä tontin jakaminen useamman yksityisen toimijan kesken.

Varsinais-Suomen liitto toteaa, että kaavamerkinnän KM (Myymälärakennusten alue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön) lisäksi on hyvä arvioida muuta liikerakentamista ja toimitiloja tukevan lisämääräyksen käyttämistä korttelissa. Tätä ohjauskeinoa tukevat myös maakuntakaavan seudullisen suuryksikön 6000 k-m² alaraja sekä yleiskaavassa sallittua paikallisesti merkittävää suuryksikköä koskeva lähtökohta, joiden perusteella noin kolmasosa rakennusoikeudesta tulee osoittaa muuhun kuin vähittäiskaupan käyttöön. Mikäli seudullista alarajaa suurempi määrä rakennusoikeutta halutaan osoittaa vähittäiskaupalle, tulee ratkaisun paikallinen merkittävyys osoittaa selvityksellä ja vaikutusten arvioinnilla.

Liitto toteaa myös, että ehdotusvaiheessa kaupan vaikutusten arvioinnin tarve korostuu.  Jo vuonna 2014 on maakuntakaavaa valmisteltaessa todettu, että Paraisten kaupan palvelut painottuvat keskusta-alueen pohjoisreunalle. Tämä Saaristotien varteen painottuva kaupan kehitys on sen jälkeen voimistunut. Nyt kaavoitettava kaupan alue sijaitsee n. 2 - 2,5 km päässä ydinkeskustasta, mikä siirtää kaupan painopistettä entisestään kauemmas keskustatoimintojen alueelta. Tämä voi heikentää keskustan vetovoimaa ja palveluiden saavutettavuutta, erityisesti mikäli kaupan laatu lähenee päivittäis- ja erikoistavarakaupaksi tulkittavaa käyttötavara- ja halpakauppaa, jolloin korostuu myös tarve järjestää hyvä saavutettavuus kestävillä liikkumismuodoilla.

Maakuntakaavamääräyksessä todetaan, että vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja toteutus on suunniteltava siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle. Luonnosvaiheen aineiston perusteella ratkaisun vaikutuksia kaupan palveluverkkoon ja keskustan elinvoimaisuuteen on vielä vaikea arvioida kokonaisuutena. Ehdotusvaiheessa onkin tarpeen tarkentaa suuryksikön toimialajakauman vaikutusten arviointia sekä kuvata ratkaisun merkitystä taajama-alueen päivittäis- ja erikoiskaupan palvelurakenteelle. Samalla on perusteltua täsmentää kaupan laadun ohjausta kaavamääräyksillä sekä kuvata ne keinot, joilla alueen saavutettavuutta ja kestävien kulkutapojen käyttöä edistetään osana toimivaa yhdyskuntarakennetta. Ratkaisun arvioinnin tueksi on hyvä laatia riittävän kattava kaupallinen selvitys, joka tukee myös Paraisten keskustan kehittämistä ja auttaa seuraamaan muutosten vaikutuksia palveluverkkoon sekä keskustan elin- ja vetovoimaan.

Varsinais-Suomen liitto pitää tärkeänä, että kaavaehdotuksen jatkovalmistelussa avataan ja perustellaan riittävällä tavalla kaupan mitoitukseen, laatuun ja saavutettavuuteen liittyvät ratkaisut. Näin voidaan varmistaa, että kaavaratkaisun suhde maakunta- ja yleiskaavan tavoitteisiin sekä sen vaikutukset keskustan elinvoimaisuuteen, palveluverkon tasapainoiseen kehittämiseen ja kestävään yhdyskuntarakenteeseen ovat arvioitavissa kokonaisuutena. Arvioinnissa on tarkoituksenmukaista ottaa huomioon myös Paraisten keskustan käynnissä olevat myönteiset kehittämistoimet, joilla asumisen tarjontaa vahvistamalla pyritään tukemaan keskustan ja koko taajaman elinvoimaisuutta sekä palvelujen kehittämisedellytyksiä.