Perustelut
Kustavin kunta pyytää lausuntoa Ojaniemen asemakaavaluonnoksesta. Asemakaava on tullut vireille 9.10.2026 ja on ollut nähtävillä 15.9.-15.10.2026. Lausunto on pyydetty toimittamaan 15.10.2026 mennessä. Lausunnon antamiseen on saatu lisäaikaa aluesuunnittelujaoston kokoukseen 19.10.2026 asti.
Asemakaava-asiaa ei ole käsitelty aikaisemmin Varsinais-Suomen liiton toimielimissä.
Kaava-alue sijaitsee 1,5 kilometrin etäisyydellä Kustavin keskustaajamasta. Asemakaavan tarkoituksena on mahdollistaa teollisuus- ja toimitilojen rakentaminen. Toimitilarakennusten korttelialueille voidaan rakentaa myös kauppaan liittyviä toimitiloja. Asemakaavan laatimisen tarve on syntynyt, kun Kustavin kunta on hankkinut omistukseensa nyt kaavoitettavan alueen.
Asemakaavan tavoitteena on muodostaa Kustavin kunnan omistamalle alueelle kuntakeskuksen sisääntulotien varteen vetovoimainen toimitila- ja teollisuusalue. Kustavin kunnalla on melko vähän vapaita teollisuus- ja toimitilatontteja.
Suunnittelualueen lähiympäristö on pääosin rakentamatonta aluetta. Kustavin tien eteläpuolella on peltoa. Alueen pohjoispuolella on maa- ja metsätalousaluetta sekä loma- ja vakituista asumista. Kaava-alueen pinta-ala on n. 3 ha. Rakennusoikeutta on osoitettu yhteensä 9752 km2, josta, 5150 k-m2 on osoitettu toimitiloille ja 4602 k-m2 teollisuustoiminnoille.
Alueella ei ole voimassa olevaa yleis- eikä asemakaavaa. Kaava-alue rajoittuu Siusluodon ranta-asemakaavaan.
Aluetta koskee seuraavat maakuntakaavan merkinnät ja määräykset:
Maa- ja metsätalous- / retkeily- / virkistysalue (MRV). Maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita. Alueita voidaan osoittaa maa- ja metsätalouden lisäksi loma-asumiseen ja matkailutoiminnoille. Alueita voidaan käyttää myös harkitusti haja-asutusluonteiseen pysyvään asutukseen.
SUUNNITTELUMÄÄRÄYS: Olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa pääasiallista käyttötarkoitusta kohtuuttomasti haittaamatta loma-asutusta, matkailua ja virkistyskäyttöä palvelevia toimintoja, sekä maisema- ja ympäristönäkökohdat huomioon ottaen mm. uutta pysyvää asumista ja, erityislainsäädännön ohjaamana, myös muita toimintoja.
Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti Matkailun, retkeilyn ja virkistyksen kehittämisen kohdealue, Maakunnallisesti merkittävä retkeilyn, matkailun ja virkistyksen olemassa olevien toimintojen strateginen kehittämisalue tai näiden toimintojen tulevaisuuden kehittämisen kannalta potentiaaleja sisältävä vyöhyke.
SUUNNITTELUMÄÄRÄYS: Suunnitelmien ja toimenpiteiden tulee olla pitkäjänteisiä, ympärivuotisia toimintoja ja elinkeinoja tukevia sekä alueiden ominaispiirteitä hyödyntäviä, ja niiden on edistettävä kehittämisen kohdealueen toimintoja ja saavutettavuutta ekologisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävällä tavalla. Kasnäs-Teijon, Velhonveden ja Saariston rengastien ja muilla vastaavilla kehittämisen kohdealueilla tulee kehittää vetovoimaisia ja turvallisia pyöräilyn ja kävelyn edellytyksiä.
Loma-asutuksen mitoitus osa-alueittain
SUUNNITTELUMÄÄRÄYS: Kullekin osa-alueelle voidaan osoittaa vyöhyketunnuksen yhteydessä osoitettu määrä rakennuspaikkoja rantakilometriä kohden. Rakentamattomaksi jäävän rannan määrä ei saa alittaa aluetunnuksen yhteydessä osoitettua prosenttiosuutta kokonaisrantaviivasta. Lopullinen rakennuspaikkojen lukumäärä määräytyy yksityiskohtaisemmassa kaavassa rannan laatuun ja rakennettavuuteen liittyvien ominaisuuksien perusteella.
Vähittäiskauppa
Seudullisesti merkittävän erillisen päivittäistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla:
- Turussa, Kaarinassa ja Raisiossa, Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
Seudullisesti merkittävän päivittäis- ja erikoistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla:
- Turussa, Kaarinassa ja Raisiossa 10 000 k-m2- Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
Seudullisesti merkittävän paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla:
- Turussa, Kaarinassa ja Raisiossa 15 000 k-m2
- Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
Maakuntakaavan seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan alaraja em. keskusten ja kaupunkikehittämisen ja taajama toimintojen kohdealueiden ulkopuolella kaikilla kaupan toimialoilla on 4 000 k-m2. Edellä mainitut alarajat ovat voi massa, ellei selvityksin muuta osoiteta. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan myös useasta myymälästä koostuvaa vähittäiskaupan aluetta/keskittymää, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa merkitykseltään seudulliseen vähittäiskaupan suuryksikköön. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja toteutus on suunniteltava siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle.
Lisäksi kaava-aluetta sivuavat seuraavat maakuntakaavamerkinnät ja -määräykset:
Seututie tai pääkatu
Ohjeellisen ulkoilureitti, linjaus tarkentuu yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa
Valmistelija/lisätiedot
Kaisa Äijö, maakunta-arkkitehti kaisa.aijo@varsinais-suomi.fi
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Heidi Saaristo-Levin, suunnittelujohtaja, heidi.saaristo-levin@varsinais-suomi.fi
Varsinais-Suomen liiton aluesuunnittelujaosto päättää antaa Kustavin Ojaniemen asemakaavaluonnoksesta seuraavan lausunnon:
Varsinais-Suomen liitto pitää perusteltuna Kustavin kunnan tavoitetta vahvistaa elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja lisätä toimitila- ja teollisuustonttien tarjontaa. Yritystoiminnan tarpeisiin vastaaminen tukee kunnan elinvoimaa ja palvelujen kehittämistä. Samalla elinkeinoalueiden suunnittelussa on tärkeää varmistaa, että ratkaisut edistävät pitkäjänteistä ja kestävää taajama- ja elinkeinorakennetta.
Ojaniemen suunnittelualue sijaitsee noin 1,5 kilometrin päässä Kustavin keskustaajamasta alueella, jolla ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Alue on rakentamatonta, viljelykäytössä olevaa peltoa, ja sitä ympäröivät pääosin maa- ja metsätalousalueet sekä pellot. Alueen pohjoispuolella on loma-asutusta ja vakituista asutusta. Alueen sijainnin ja kaavoitustilanteen vuoksi kaavaratkaisua on tarpeen arvioida yksittäistä asemakaavaa laajempana yhdyskuntarakenteen ja alueidenkäytön kokonaisuutena. Oikeusvaikutteisen yleiskaavan puuttuessa maakuntakaavan ohjausvaikutus ja yleiskaavan sisältövaatimukset korostuvat asemakaavaa laadittaessa.
Voimassa olevassa maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita (MRV). Merkintä mahdollistaa maa- ja metsätalouden lisäksi loma-asumisen ja matkailutoiminnot sekä harkitusti haja-asutusluonteisen pysyvän asumisen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa voidaan osoittaa myös erityislainsäädännön ohjaamia muita toimintoja, jos ne eivät kohtuuttomasti haittaa alueen pääasiallista käyttötarkoitusta ja jos maisema- ja ympäristönäkökohdat otetaan huomioon.
MRV-määräys ei yksiselitteisesti sulje pois muita toimintoja, mutta suunnittelumääräys rajaa ne erityislainsäädännön ohjaamiin toimintoihin. Määräystä tuleekin tulkita yhdessä alueen pääasiallisen käyttötarkoituksen sekä matkailun, virkistyksen, loma-asutuksen, maiseman ja ympäristön yhteensovittamista koskevien tavoitteiden kanssa. Maakuntakaavan ratkaisu ei näin ollen lähtökohtaisesti tue uuden toimitila- ja teollisuusalueen sijoittamista alueelle.
Kaavaselostuksessa Ojaniemen sijaintia perustellaan kunnan maanomistuksella, vapaiden teollisuustonttien vähäisyydellä, sisääntulotien läheisyydellä, liiketoiminnallisesti edullisella sijainnilla ja alueen tasaisella rakennettavuudella. Perustelut kuvaavat alueen toteuttamisedellytyksiä, mutta eivät vielä riittävästi osoita, miksi toimitila- ja teollisuusalue olisi tarkoituksenmukaista sijoittaa nykyisestä asemakaavoitetusta taajamasta erilleen juuri maakuntakaavan MRV-alueelle.
Varsinais-Suomen liitto toteaa, että luonnosvaiheen aineistossa asemakaavan suhdetta maakuntakaavaan ei ole selvitetty ja perusteltu riittävästi. Jatkovalmistelussa tulee esittää, miten ratkaisu tukee alueidenkäytön johdonmukaisuutta ja yhdyskuntarakenteen eheyttä. Tätä tukisi vaihtoehtoisten sijaintien sekä keskustaajaman maankäytön kehittämismahdollisuuksien arviointi osana laajempaa kehityskuvallista tarkastelua. Tarkastelussa tulisi arvioida, voidaanko toimintojen, kaupallisten palvelujen ja muiden toimitilojen täydennysrakentamista tukevilla sijainneilla vahvistaa koko keskustaajaman elinvoimaa.
Jos Ojaniemi osoittautuu vaihtoehtotarkastelun, tarpeellisten selvitysten ja vaikutusten arvioinnin perusteella kunnan elinkeinorakenteen kannalta perustelluksi sijainniksi, valinta tulee perustella suhteessa olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen, keskustan ja nykyisten yritysalueiden kehittämismahdollisuuksiin, liikennejärjestelmään sekä maakuntakaavan tavoitteisiin. Vähittäiskaupan mitoitusta on tarpeen tarkentaa alueidenkäyttölain ja maakuntakaavan mukaisesti. Ympäristöhäiriöitä aiheuttavien teollisuustoimintojen sijoittumisedellytyksiä, ympäristövaikutuksia sekä yhteensopivuutta ympäröivän loma-asutuksen, vakituisen asumisen, viljelyn, matkailun, virkistyksen ja maiseman kanssa on luonnosvaiheen aineiston perusteella vielä vaikea arvioida. Kaavamääräyksiä ja vaikutusten arviointia tuleekin tältä osin täydentää. Kaava-aineistoa on täydennettävä myös puuttuvilla kaavoitettavaa aluetta koskevilla maakuntakaavan merkinnöillä ja määräyksillä.
Lopuksi
Varsinais-Suomen liitto katsoo, että Ojaniemen asemakaavaluonnos vastaa ymmärrettävään tarpeeseen kehittää Kustavin yritystonttitarjontaa. Luonnosvaiheen aineiston perusteella uuden, taajamarakenteesta erillisen toimitila- ja teollisuusalueen sijoittamiselle maakuntakaavan MRV-alueelle ei kuitenkaan ole esitetty riittäviä maankäytöllisiä perusteita. Varsinais-Suomen liitto toteaa, että ennen kaavaehdotusta kunnassa olisi tarpeen laatia laajempi kehityskuvallinen tarkastelu Kustavin tavoitellusta kehityksestä. Ennen uusien alueiden käyttöönottoa, on tarkoituksenmukaista selvittää olevan taajamarakenteen tarjoamat mahdollisuudet. Erityisesti kaupallisten palveluiden ja muiden toimitilojen optimaalisilla, täydennysrakentamista tukevilla sijainneilla voidaan merkittävästi parantaa koko keskustaajaman elinvoimaa.