Perustelut
Uudenkaupungin Kaupunkisuunnittelu pyytää lausuntoa 4.11.2025 vastaanotetusta asemakaavamuutosluonnoksesta 12.12.2025 mennessä. Kaupungille on ilmoitettu, että lausunto toimitetaan 15.12.2025.
Kaavan tavoitteena on mahdollistaa alueelle uuden retailpark-tyyppisen liikekeskuskokonaisuuden rakentaminen. Suurin osa kaava-aluetta on nykyisin kaupungin varikon käytössä. Alue on varattu kaupunginhallituksen päätöksellä kiinteistökehitysyhtiölle, joka on esittänyt suunnitelman alueen kehittämisestä liikerakennusten keskittymäksi. Kaavalla on tarkoitus mahdollistaa suunnitelman mukainen rakentaminen. Alueen Liikenneturvallisuutta on myös tarkoitus parantaa muuttamalla Ketunkalliontien ja Mältintien risteys kiertoliittymäksi. Näiden lisäksi kaava-alueen eteläreunalla sijaitsevien rakentamattomien kerrostalotonttien kaavaa on tarkoitus muuttaa siten, että asuinalue muodostaisi eheämpää kaupunkikuvaa ja istuisi paremmin Uudenkaupungin ympäristöön.
Alueella on osittain voimassa 20.3.2013 vahvistettu Vakka-Suomen maakuntakaava, 27.8.2018 voimaan tullut Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava sekä 13.9.2021 voimaan tullut Luonnonarvojen ja -varojen vaihemaakuntakaava.
Maakuntakaavassa kaava-alue sijoittuu Keskustatoimintojen alueelle (C), jonka suunnittelumääräys on:
Maankäytön, kestävän liikkumisen, asumisen, palvelujen ja työpaikkatoimintojen yhteensovittavaa kehittämistä tulee edistää kokonaisvaltaisella suunnittelulla. Suunnittelun tulee olla kaupunki- ja taajamakuvaa eheyttävää ja ominaispiirteet huomioivaa. Suunnittelulla tulee varmistaa seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan edellytykset olemassa olevia rakenteita kehittäen.
Lisäksi alue on Kaupunkikehittämisen kohdealueella, jonka suunnittelumääräys on:
Alueen vetovoimaisuutta tulee parantaa kokonaisvaltaisella kaupunkisuunnittelulla. Alue, jolla yhdyskuntarakennetta tulee tiivistää ja rakentamistehokkuutta lisätä. Rakenteen tiivistämisen tulee olla ympäristön laatua kehittävää ja ominaispiirteet huomioivaa. Alueen kehittämisen tulee tukea kävely-, pyöräily- ja joukkoliikennereittien parantamista sekä edistää palveluiden saavutettavuutta ja turvaamista. Kehitettävät pyöräilyn seudulliset laatuväylät on esitetty ohjeellisina erillisellä liitekartalla. Asemapaikkojen yhteydessä alueen maankäyttö suunnitellaan ja mitoitetaan paikallisjunaliikenteen toimintaedellytyksiä suosivaksi ja matkaketjuja tukevaksi. Alueen kehittämisessä tulee turvata luonto-, kulttuuriympäristö- ja maisema-arvot sekä yhtenäisten virkistysalueiden ja ekologisten yhteyksien jatkuvuus.
Lisäksi aluetta koskee kaupan mitoitusta ohjaava yleismääräys:
-
Turussa, Kaarinassa ja Raisiossa, Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
-
Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
-
Naantalissa, Liedossa, Ruskolla, Maskussa, Paraisilla, Loimaalla, Salossa, Uudessakaupungissa ja Laitilassa 6 000 k-m2
-
Maakuntakaavan seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan alaraja em. keskusten ja kaupunkikehittämisen ja taajamatoimintojen kohdealueiden ulkopuolella kaikilla kaupan toimialoilla on 4 000 k-m2. Edellä mainitut alarajat ovat voimassa, ellei selvityksin muuta osoiteta. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan myös useasta myymälästä koostuvaa vähittäiskaupan aluetta/keskittymää, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa merkitykseltään seudulliseen vähittäiskaupan suuryksikköön. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja toteutus on suunniteltava siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle.
Muita maakuntakaavamerkintöjä suunnittelualueella ovat:
Liiteaineiston kuvaus C-alueesta kaupan teemassa (Seutukuntakohtainen vähittäiskaupan volyymi ja laskennallinen tilantarve 2035 seutukuntakohtaisella minimikasvulla vuonna 2016) on seuraava:
Uusikaupunki. Seutukuntakeskus. Laaja keskustatoimintojen alue, suuri osa kaupan palveluista keskittynyt alueen koillisreunalle. Ruutukaava-alueen kauppa taantunut, huolimatta matkailun ja kesäasukkaiden vaikutuksesta. Paljon potentiaalia, mutta kaupan kehittäminen edellyttää herkkyyttä ja historiallisen puukaupungin arvojen huomioon ottamista. Vähittäiskauppaa 2016 yli 2 000 k-m2:n yksiköissä yhteensä 11 100 k-m2, tavoitteellinen suhteutettu mitoitusluku (min.) 13 000 k-m2.
Alueella on voimassa 15.3.1994 Turun ja Porin läänihallituksen vahvistama Uudenkaupungin keskeisten alueiden osayleiskaava. Kaavassa suunnittelualue on merkitty katualueena sekä Keskustatoimintojen alueena (C), Lähivirkistysalueena (VL) ja Yhdyskuntateknisen huollon alueena (ET).
Lisätietoja: VIII kaupunginosan kortteleiden 23 ja 37 asemakaavan muutos | Uudenkaupungin kaupunki
Valmistelija/lisätiedot
Heidi-Saaristo-Levin, suunnittelujohtaja
Kaisa Äijö, maakunta-arkkitehti
Ehdotus
Esittelijä
-
Heidi Saaristo-Levin, suunnittelujohtaja, heidi.saaristo-levin@varsinais-suomi.fi
Aluesuunnittelujaosto päättää antaa Uudenkaupungin 8. kaupunginosan kortteleiden 23 ja 37 asemakaavamuutosluonnoksesta seuraavan lausunnon:
Vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen edellyttää, että ratkaisu tukee yhdyskuntarakenteen kestävää kehitystä, palvelujen saavutettavuutta ja kaupan palveluverkon tasapainoista kehitystä. Suuryksiköt tulee ensisijaisesti sijoittaa keskustatoimintojen alueille, ja niiden vaikutukset on arvioitava kaavoituksen yhteydessä.
Varsinais-Suomen liitto toteaa, että maakuntakaavassa ja yleiskaavassa alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi, mikä mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamisen. Maakuntakaavassa Uudenkaupungin seudullisen vähittäiskaupan alarajaksi on määritetty 6000km2. Tämä ei rajoita kaupan kokoa keskustatoimintojen alueella, mutta kaupan mitoituksen merkitys tasapainoisen palveluverkon ja muun keskustan päivittäis- ja erikoiskaupan tarjonnalle on tärkeää ottaa huomioon uutta suuryksikköä suunniteltaessa. Maakuntakaavamääräyksessä todetaan, että ”Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja toteutus on suunniteltava siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle”.
Maakuntakaavassa on todettu, että ”suuri osa Uudenkaupungin kaupan palveluista on keskittynyt keskusta-alueen koillisreunalle, ja että ruutukaava-alueen kaupan toiminta on taantunut, vaikka matkailulla ja kesäasukkailla on ollut myönteisiä vaikutuksia alueen elinvoimaan.” Kaupan palveluiden keskittyminen suuryksiköihin aiheuttaa myös ostovoiman keskittymistä. Tämä ilmiö heikentää usein muun, keskustahakuisen erikoiskaupan myyntiä, jolloin kannattavuus heikkenee ja pienet liikkeet joko lopettavat toimintansa tai hakeutuvat uuteen keskittymään. Tämä vahvistaa ilmiötä ja edelleen vähentää muun keskusta-alueen elinvoimaisuutta. Kaavan valmistelussa onkin tarpeen arvioida kaupan keskittämisen vaikutuksia paikallisen elinkeinoelämän elinvoimaan, ja vaikutusten lieventämistä ruutukaava-alueella, koska keskustan kaupallinen toiminta on merkittävä tekijä kaupungin vetovoiman ja houkuttelevuuden kannalta.
Liitto toteaa, että kaupan selvityksen puuttuminen vaikeuttaa kokonaiskuvan ja vaikutusten arviointia. Asemakaavan valmistelussa on tarpeellista laatia kaupallinen selvitys ja liikenteellinen tarkastelu, jotta vaikutukset voidaan arvioida kokonaisvaltaisesti palveluiden saavutettavuuden, tasapainon ja yhdyskuntarakenteen eheyden sekä liikenteen toimivuuden kannalta. Kaupan koko ei selviä luonnoksesta, mutta koska yksikkö todennäköisesti ylittää seudullisen alarajan, on myös vaikutukset seudulliseen kaupan palveluverkkoon arvioitava. Lisäksi kaavaselostusta tulee täydentää ja korjata maakuntakaavan seuraavien merkintöjen ja määräysten osalta:
· keskustatoimintojen alue (C) ja suunnittelumääräys
· kaupunkikehittämisen kohdealue
· yleismääräys
· raakavesijohto, Makeanvedenallas-Uki
· ohjeellinen ulkoilureitti
Lopuksi liitto toteaa, että Uudenkaupungin kaupunki on ansiokkaasti kehittänyt, suunnitellut ja investoinut uusiin vetovoimaisiin palveluihin, jotka vahvistavat keskustan elinvoimaa ja tukevat kestävää kaupunkikehitystä. Kaupunkisuunnittelulla on onnistuttu hyödyntämään keskustan potentiaalia vahvistamalla viihtyisyyttä, luomalla houkuttelevia palveluja ja tapahtumia. Kaupungin tavoite monipuolistaa kaupan tarjontaa lähellä asukkaita on hyvä. Kuntalaisille lähellä tarjottavien parempien palveluiden lisäksi voidaan vaikuttaa myös palveluiden tuottaman liikkumistarpeen vähentämiseen. Liitto kannustaa kaupunkia jatkamaan johdonmukaista kehittämistyötä sekä huomioimaan kaavan laadinnan yhteydessä ruutukaava-alueen elinvoimaisuuden suunnittelun rinnalla.